DPE, ERP, amiante, plomb, électricité, gaz, bruit, surface Carrez : la liste exhaustive de ce que vous devez fournir au locataire, et ce qui change avec l'interdiction progressive des passoires thermiques.
En France, le bail locatif est encadré par un dossier de diagnostics techniques (DDT) que le bailleur doit obligatoirement remettre au locataire à la signature. Ce dossier contient entre 3 et 8 diagnostics selon la nature du bien et son année de construction.
En 2026, deux évolutions majeures s'appliquent : l'interdiction de louer les biens classés F au DPE (déjà actée pour les G depuis 2025), et l'audit énergétique rendu obligatoire pour les biens classés D et E lors de la mise en location avec travaux. Voici tout ce que vous devez savoir.
| Diagnostic | Quand est-il obligatoire ? | Validité |
|---|---|---|
| DPE (Performance énergétique) | Tous les biens, sauf locations < 4 mois consécutifs | 10 ans |
| ERP (État des Risques et Pollutions) | Tous les biens en zone à risque (la quasi-totalité de l'IDF) | 6 mois |
| Amiante | Permis de construire avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si négatif, 3 ans si présent |
| Plomb (CREP) | Construction avant le 1er janvier 1949 | 1 an si positif, illimitée si négatif |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Bruit (zone aéroportuaire) | Si le bien est en zone d'exposition au bruit | Illimitée |
| Surface Carrez / Boutin | Tous biens en copropriété (Carrez), tous biens loués nus (Boutin) | Illimitée si pas de travaux |
| Audit énergétique | Biens D et E mis en location avec travaux ; F et G obligatoire avant location | 5 ans |
Le DPE est devenu, depuis 2021, le diagnostic le plus structurant pour la mise en location. Sa réforme a introduit deux évolutions critiques pour les bailleurs.
Avant 2021, le DPE était indicatif. Depuis le 1er juillet 2021, il est opposable juridiquement : un locataire peut se retourner contre le bailleur si la consommation réelle s'écarte significativement du DPE annoncé. En pratique, cela impose de faire réaliser le diagnostic par un diagnostiqueur certifié récent et sérieux (vérifiable sur l'annuaire diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr).
Calendrier d'application en France métropolitaine, valable en 2026 :
| Classe DPE | Interdiction de louer |
|---|---|
| G | Depuis le 1er janvier 2025 — interdit |
| F | Depuis le 1er janvier 2028 — interdit (anticipé par certains bailleurs dès 2026) |
| E | 1er janvier 2034 — interdit |
Conséquence pratique : si vous achetez un bien classé F ou G en 2026 pour le louer, vous devez impérativement réaliser des travaux de rénovation énergétique pour passer au moins en classe E avant de pouvoir le mettre en location longue durée. À défaut, le bail est susceptible d'être annulé judiciairement, et le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité ou une réduction de loyer.
L'audit énergétique réglementaire pour les biens classés D et E (en cas de mise en location avec travaux) coûte entre 500 et 900 €. Il est cumulable avec MaPrimeRénov' Copropriété et le dispositif Coup de Pouce.
Tarifs indicatifs à Paris en 2026, pour un studio à un T3 standard :
| Diagnostic | Tarif unitaire |
|---|---|
| DPE seul | 110 – 180 € |
| Amiante | 80 – 130 € |
| Plomb | 120 – 200 € |
| Électricité | 90 – 150 € |
| Gaz | 90 – 150 € |
| ERP | 10 – 30 € (dématérialisé) |
| Surface Carrez/Boutin | 100 – 180 € |
| Pack complet (cas standard) | 320 – 580 € |
En passant par notre réseau de diagnostiqueurs partenaires, le pack complet est typiquement de l'ordre de 380 à 480 € TTC, avec rendez-vous sous 7 jours et livraison du dossier complet sous 48 h après visite.
Le défaut de remise du DDT au locataire à la signature du bail expose le bailleur à plusieurs risques :
L'oubli de la péremption d'un diagnostic est l'une des erreurs les plus coûteuses (voir notre article sur les 5 erreurs qui plombent la rentabilité). Voici la matrice de péremption à connaître :
| Diagnostic | Date du dernier | Date de péremption |
|---|---|---|
| DPE | 2017 → 2026 | 10 ans après la date d'établissement |
| Électricité | 2020 → 2026 | 6 ans après la date d'établissement |
| Gaz | 2020 → 2026 | 6 ans après la date d'établissement |
| ERP | Plus de 6 mois | À refaire systématiquement à chaque relocation |
| Plomb (positif) | Plus d'1 an | À refaire à chaque relocation si positif |
| Amiante (présent) | Plus de 3 ans | À refaire si présence détectée |
Une matrice de péremption mise à jour en continu, avec rappels automatiques 4 mois avant chaque échéance, est l'un des seuls moyens de ne jamais se faire piéger. C'est pour ça que nous l'avons codée dans notre back-office dès le premier jour.
À la signature du mandat, nous reprenons l'intégralité de votre dossier de diagnostics, vérifions chaque date de péremption, et planifions automatiquement les renouvellements 4 mois avant échéance. Tout est centralisé dans le dossier numérique du cabinet, transmissible à votre demande.
Le forfait setup à 690 € TTC inclut un audit complet de conformité diagnostics, et le cas échéant la commande des diagnostics manquants ou périmés via notre réseau partenaire (refacturé au coût réel, sans marge ajoutée).
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