La réponse n'est plus la même qu'en 2022. Deux quotas distincts (120 nuits sur résidence principale, 90 sur résidence secondaire depuis la loi Le Meur), le DPE F/G interdit, la fin des locations meublées de tourisme dans certains arrondissements — tout a changé. Voici le calcul réel, par taille de bien et par arrondissement, en 2026.
Pendant des années, le calcul Airbnb vs longue durée à Paris a été simple : Airbnb gagnait, presque toujours, sauf cas marginaux. Un studio bien placé pouvait générer entre 35 et 60 % de revenus en plus, à condition d'accepter la charge opérationnelle (ménages, check-ins, gestion des avis).
En 2026, ce n'est plus vrai par défaut. Trois évolutions réglementaires ont rebattu les cartes :
Résultat : le calcul ne se fait plus seulement sur le revenu brut. Il intègre maintenant la capacité réelle d'opérer, le risque réglementaire, et l'arbitrage avec la rénovation énergétique.
Avant tout calcul, voici les contraintes incontournables. Si vous ne pouvez pas les respecter, la question Airbnb ne se pose même pas : la réponse est non.
Tout meublé de tourisme à Paris doit obtenir un numéro d'enregistrement auprès de la mairie. Démarche en ligne, gratuite, mais obligatoire. Les annonces Airbnb sans numéro d'enregistrement valide sont automatiquement déréférencées par la plateforme depuis 2024.
Si le bien est votre résidence principale (vous y vivez plus de 8 mois par an), vous pouvez le louer 120 nuits maximum. Au-delà, vous basculez automatiquement dans la catégorie résidence secondaire ou meublé de tourisme, qui exige une autorisation préalable de changement d'usage.
Pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme à Paris (location de courte durée à la nuitée), il faut d'abord obtenir un changement d'usage avec compensation : c'est-à-dire transformer ailleurs dans Paris une surface commerciale équivalente (parfois 2× la surface dans certains arrondissements) en logement. Le coût de la compensation à Paris se situe aujourd'hui entre 3 000 et 8 000 €/m². [À VÉRIFIER selon la dernière révision du PLU]
Une fois le changement d'usage obtenu, le bien est plafonné à 90 nuits par année civile depuis la loi Le Meur (2025), contre 120 auparavant. Cette baisse de 25 % du quota change matériellement le calcul de rentabilité.
La taxe de séjour à Paris est de 5 €/nuit/personne pour les meublés de tourisme non classés. Elle est collectée automatiquement par les plateformes et reversée à la mairie. Les revenus déclarés à la fiscalité s'entendent hors taxe de séjour.
En meublé de tourisme classé, vous êtes en BIC professionnel. Le micro-BIC s'applique jusqu'à 77 700 € de chiffre d'affaires (abattement forfaitaire de 50 %). Au-delà, ou par option, vous passez au réel — qui permet de déduire les charges, l'amortissement du bien, etc. Pour un studio parisien bien loué, le réel est quasi systématiquement plus avantageux.
Prenons un cas concret : un studio de 28 m² rue Oberkampf (11e arrondissement), bien équipé, en résidence principale (le propriétaire y vit plus de 8 mois par an et le loue ponctuellement en haute saison — le quota applicable est donc 120 nuits). Voici le calcul comparé entre les deux modes d'exploitation. Pour une résidence secondaire avec changement d'usage, l'écart en faveur de la longue durée se creuse encore puisque le quota tombe à 90 nuits — variante chiffrée plus bas.
| Loyer brut annuel | 1 040 × 12 = 12 480 € |
| Honoraires Gestionaris cœur (6,5 %) | – 811 € |
| Taxe foncière (estimée) | – 1 200 € |
| Charges copropriété non récup. | – 800 € |
| Assurance MRH propriétaire | – 220 € |
| Revenu net avant impôt | 9 386 € |
| Tarif moyen pondéré (haute/basse saison) | 118 €/nuit |
| Nuits louées (78 % × 120 disponibles) | 94 nuits |
| Revenu brut annuel | 118 × 94 = 11 092 € |
| Honoraires Gestionaris (19 %) | – 2 107 € |
| Ménages (~50 € × 47 séjours) | – 2 350 € |
| Taxe foncière + charges copro non récup. | – 2 000 € |
| Assurance MRH propriétaire majorée | – 320 € |
| Linge, consommables, petits remplacements | – 800 € |
| Revenu net avant impôt | 3 515 € |
Sous le régime du quota 120 jours (résidence principale), sur un studio 11e en 2026, la longue durée bat la courte durée de plus de 5 800 €/an en revenu net. Et c'est sans compter le temps que vous y consacrez. Sous le régime du quota 90 jours (résidence secondaire post-loi Le Meur), l'écart dépasse les 7 500 €/an — la courte durée perd 30 nuits de revenu sans baisser proportionnellement ses coûts fixes.
Ce résultat surprend la plupart des propriétaires qui se basent sur leur intuition d'avant 2024. Avant le quota, ce même studio générait facilement 18 à 22 000 €/an en Airbnb full-year — il était donc rationnel de privilégier la courte durée. À 120 puis 90 nuits maximum, le levier est cassé : la courte durée ne récupère plus assez de marge sur ses 70 à 94 nuits effectives pour compenser ses coûts opérationnels structurellement plus élevés.
Le calcul ci-dessus est un cas central. Voici comment la balance s'inverse — ou non — selon le bien et l'arrondissement.
Loyer longue durée bien situé : ~1 180 €/mois. Tarif Airbnb : ~165 €/nuit haute saison. Verdict : longue durée gagne d'environ 4 200 €/an net. La pression réglementaire dans le centre historique (compensation systématique) fait que les biens en résidence secondaire ne sont quasiment plus louables en courte durée légalement.
Loyer longue durée : ~1 480 €/mois. Tarif Airbnb : ~155 €/nuit. Verdict : courte durée gagne d'environ 1 100 €/an net en résidence principale (quota 120 j), repasse en territoire perdant en résidence secondaire avec changement d'usage (quota 90 j). La marge est faible dans les deux cas et le risque d'imprévu (panne de chauffage en hiver, mauvaise note) peut effacer le bénéfice. Pour un investisseur qui ne veut pas s'occuper du bien, longue durée reste plus prudent.
Loyer longue durée : ~2 100 €/mois. Tarif Airbnb : ~195 €/nuit. Verdict : longue durée gagne d'environ 7 800 €/an net (quota 120 j) à 9 500 €/an net (quota 90 j). Les grands biens familiaux (3 pièces et plus) sont structurellement défavorisés par le plafonnement : leur coût d'opération en courte durée est plus élevé (ménages plus longs, consommables plus nombreux, gros séjours plus rares).
Loyer longue durée : ~1 320 €/mois. Tarif Airbnb : ~210 €/nuit (zone touristique premium). Verdict : courte durée gagne d'environ 2 800 €/an net en résidence principale (quota 120 j). En résidence secondaire avec changement d'usage (quota 90 j), l'écart se réduit à ~1 000 €/an, et la longue durée redevient compétitive dès qu'on intègre le coût et la complexité du changement d'usage. Pour un investisseur pur, le calcul est plus serré et la longue durée redevient compétitive.
Le vrai métier en 2026 n'est plus de choisir entre Airbnb et longue durée. C'est de calculer en continu, par bien, avec les contraintes mairie en temps réel, et d'être capable de basculer d'un mode à l'autre quand l'équation change.
Il n'y a pas de réponse universelle. Mais il y a une méthode rigoureuse pour décider, en cinq questions :
Résidence principale = 120 nuits/an possibles sans démarche supplémentaire. Résidence secondaire = changement d'usage à obtenir (et son coût) puis 90 nuits/an depuis la loi Le Meur. Investissement locatif = ne peut pas être loué en meublé de tourisme à Paris sans compensation, donc longue durée ou meublé étudiant/mobilité par défaut.
F ou G : interdit en longue durée. Si vous êtes dans cette zone, votre seule option locative est la courte durée — mais à Paris, sans compensation, ce n'est souvent pas légal. Conclusion : rénovation énergétique nécessaire avant location.
Si vous gérez vous-même : 12 à 18 heures par mois en moyenne (gestion des annonces, communications, ménages, check-ins, avis). Si vous déléguez à un cabinet comme le nôtre : 19 % d'honoraires + ménages refacturés. Le calcul de rentabilité doit intégrer le mode opérationnel.
La réglementation continuera de se durcir à Paris (durcissement attendu sur les meublés de tourisme dans le PLU bioclimatique 2025-2030). Si vous arbitrez sur 5+ ans, parier sur la courte durée à Paris est un pari réglementaire, pas seulement un pari économique.
Sous le quota 120 j (résidence principale), la courte durée bat la longue durée d'environ 1 000 à 3 000 €/an net sur les biens où elle est compétitive (petits biens en zones touristiques). Sous le quota 90 j (résidence secondaire), l'avantage devient marginal voire négatif sur la plupart des biens. Si vous avez déjà un loyer longue durée correct, ce différentiel ne justifie souvent pas le surcroît de complexité opérationnelle et de risque réglementaire.
En 2026, à Paris, la longue durée est l'option par défaut rationnelle sauf cas particulier — résidence principale du propriétaire qui s'absente régulièrement, ou bien d'exception en zone ultra-touristique avec changement d'usage déjà acquis.
C'est exactement ce que nous calculons pour chaque propriétaire qui nous confie un mandat : un audit chiffré qui simule les deux scénarios, intègre les contraintes mairie en temps réel, et propose une recommandation argumentée. Pas de slogan, pas de pari : le chiffre qui sort fait le calcul à votre place.
Notre simulateur intègre les loyers de marché par arrondissement, les contraintes mairie en temps réel, et la fiscalité applicable à votre cas. En 30 secondes, vous savez quel scénario maximise votre revenu net.